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随着流动人口不断增加以及房价攀涨，我国租房市场需求正迅速增长。

58同城数据研究院发布的《2012年-2016年5年租房趋势报告》也印证了新城市租房格局日渐成型。2016年较2012年，全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%。其中，四个一线城市2016年租房需求较2012年增长了120%，其整体需求量占全国总需求量的20%。与此同时，成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起，2016年对比2012年，租房需求增长超150%。在全国范围内持续推进的城市化进程背景下，一个庞大的租房市场日渐成熟，城市租房新格局已逐渐形成。

租房，普遍影响着70、80、90三代人的生活轨迹。据"麦田房产"调研数据分析，同一时间点，北京至少有600万以上的人正在租房居住。1975年以后出生的人，80%都有过租房经历。因此，形成了一众租房奋斗族。

仲量联行认为，中国的住房租赁市场基本面状况与美国市场具有许多相似之处，增长前景巨大。从长期来看，中国的房地产开发商和投资者将迎来许多富有吸引力的商机。不过在短期内，中国的住房租赁市场若要蓬勃发展，仍有许多挑战需要应对。

高涨的租房需求

流动人口增加以及房价攀涨，是租房人群高涨的两大重要因素。

据国家卫计委发布《中国流动人口发展报告2016》的统计数据，2015年我国流动人口达到2.47亿，主要流向长三角、珠三角、京津冀、长江中下游、成渝五大城市群。而2012年到2017年间，高校应届毕业生以逐年递增20多万人的速度增长，2017年达到795万，一线城市和成都、武汉、长沙等省会成为主要吸纳城市。庞大的流动人口和屡创新高的高校应届毕业生，让租房市场面临着巨大的挑战和机遇。

与此同时，房价也在不断攀升，许多大中型城市的居民已难以承受高企的房价。以上海为例，位于内环线以内的单套住房均价（总成交金额/总成交套数）从2006年的约240万元升至2016年的约1470万元。同时，随着政府对住房的限购力度不断加码，租房已成为京沪等城市居民的必要选择，且预计未来这些城市的租房需求仍将迅猛增长。

依据"十三五"规划纲要，我国将重点建设京津冀、长三角、珠三角等世界级城市群。而四大一线城市无疑成为中国经济和文化最发达的区域。随着近年外来求学、工作人口的大量涌入及房价高企，国家对一线城市的房地产调控政策也日渐企稳，"租售并举"将成为未来的主旋律，租房也将成为解决居住问题最有效的途径。

来自58同城的报告显示，2012年-2016年，京沪穗深租房需求年平均增长率持续上升。同时受租房利好政策的引导，房源供应量年平均增长率超30%。

与一线城市相对成熟的经济趋势相比，成都、重庆、郑州、长沙、杭州等新一线城市发展也逐步提速。随着社会资源在全国范围内进一步合理化配置，各城市掀起人才抢夺战，助力新一线城市经济发展。

以成渝经济圈为例，成都近几年经济发展势头强劲，仅是入驻成都的世界财富500强企业已约300家，这座城市与重庆构建起中国西南部重要经济动力，就业机会众多。58同城发布的数据显示，成都2016年租房需求增长率达到33%，是2012年的3倍。在长三角经济圈中，杭州通过政策导向吸引高学历人才入驻，同时如阿里巴巴、娃哈哈、绿城等当地知名企业也保证了人才的高收入，这些因素促使杭州在2016年的租房需求增长率高达79%。以长沙、武汉为代表的长江中下游经济圈因聚集的高校、科研、媒体等资源成为长江经济带主要城市，根据58同城的数据，长沙、武汉两地租房市场需求连续2年增长率超过50%。而受到北京、上海双重加持的中部城市如青岛、郑州，2016年的租房需求增长率都是2012年的3倍以上。

租房市场格局之变

随着租房人群不断增加，租金也在上涨。

诸葛找房数据研究中心对当前我爱我家、链家、中原地产、21世纪不动产、丽兹行等中介公司挂牌租房房源及58同城、赶集网等互联网租房平台的数据进行整合分析（为保证样本数据更加接近市场真实状况，剔除月租金在10万元以上的豪宅）。研究表明，北京市整体市场平均租金为84.8元每月每平方米，同比涨幅11.6%。从套租金来看，平均每套租金7201元，其中一居室5404元每套，两居室为6006元每套，三居室达9683元每套。

据统计，北京整体租售比已达1：806，远超国际公认的1：200-300合理租售比范围。通州潞城商圈的整体租售比为北京最低，达1：1365。也就是说，在通州潞城买一套房子的钱可以用来租114年。去年北京整体租售比为1：740，租金和房价的差距继续被拉大。

从主体来看，租房是绝大部分流动人口的必然经历。值得关注的是，随着房价攀涨以及限购等因素，租房一族也正从毕业生等年轻人向大龄蔓延。

据"麦田房产"调研，北京租房奋斗族中，83%是1985年以后出生的年轻人，37岁以上租房占比在9%左右。

据分析，租房年龄近年向大龄蔓延的原因在于，一是年轻人首次购房门槛和年龄越来越高，向租房居住倾斜；二是商业格局向"多商圈"转变，居住需求寻求相对最优的配置；三是租住生活的多元化已经越来越明显，为了方便孩子上学或照顾老人，有房仍换租的人不在少数。

8省20余城住房租赁政策落地

今年7月份，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计，近三个月的时间里，《通知》中所提及的12个首批试点地区中，8个城市已经出台房屋租赁细则。而在全国，8省20余城市住房租赁政策落地。

值得注意的是，新政的推出也让企业看到了商机。除了传统的房地产企业蜂拥而至争抢自持地块外，蚂蚁金服、银联等企业也开始将触角伸向房屋租赁行业。上周，蚂蚁金服召开发布会，"中国放心公寓联盟"正式上线。此后两天，银联也宣布，其与沈阳房管局签署住房租赁服务平台合作协议。

信用租房的前景有多大？ 

无论是蚂蚁金服，还是银联，原本都与房地产无关。然而，他们却从另一个角度切入到了租房市场：信用以及背后的金融支持。

"免押金租房对用户的吸引力显而易见，对租房成交的带动也会很大，但之前大家不知道能给哪些用户免押金，也不知道风险多大，引入信用后，这个问题就迎刃而解了，这种免押金租房，可能会和免押金租共享单车一样，逐渐成为趋势。"一位业内人士说道。

今年，国家连续出台政策，多管齐下建立购租并举的住房制度，希望满足民众多层次的住房需求。但租房过程中的很多不良体验，让许多人依然不喜欢租房。

据《北京青年人才住房状况调研报告》，仅有26.31%的调查者表示在租房过程中未遇到权益受损问题。假房源、黑中介骗取中介费、房东随意上涨租金、提前逐客等，都是常见的权益受损问题。而信用租房模式有望破解上述问题。

他们为什么要进入租房市场？租房市场究竟有多大的吸引力，足以让曾经"搅动"金融业的蚂蚁金服来"趟趟水"？

庞大的需求，意味着市场存在巨大的机会。有业内人士表示，对于企业来说，进入租房市场对于其信用数据的积累，以及其背后的金融服务，都将是很大的机遇。

搅局者已经进场，房地产业人士对他们的影响看法却不太一样。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁市场过去存在短期租赁行为，信用管理一直是空白的，很少有房东或租客因为信用违约而受到惩罚，也很少有各类奖励或优惠政策"偏袒"信用优质客户。从这个角度看，类似的合作具有创新意义，为租赁市场的消费行为规范和激励都创造了较好的机制。

"从房地产角度看，租赁市场的信用管理思路可以在后续植入到购房市场的领域中，比如说目前推出的共有产权住房和精装修住房等，后续都可以有创新。"严跃进表示，如信用高的购房者，可以暂时不交付精装修成本。在两个市场的关系方面，租赁市场显然会对购房市场带来冲击，后续一个完美的租赁市场应该是由三个基石组成，即信用租房、租售同权和租金证券化，这三个领域做好，对于房价势必有冲击。
不过，中原地产首席分析师张大伟认为，支付宝用个人信用免押金的确对租户权益有帮助，但现在租赁市场主要问题是供需结构矛盾。
张大伟表示，能够采用这种合作方式的基本都是企业房东房源，属于租赁市场的中高端，这种房源本来也很少有押金纠纷。市场上弱势租赁群体主要是低端合租，这部分市场主体不会和支付宝合作。

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