生态养生◆亚泰莲花山生态小镇——详解养老地产项目全程策划(三)
 

项目定位范畴

 

1.项目客群定位

主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体,为项目后期开发方案提供依据。即什么样的人会买项目的产品和服务。


2.项目发展形象定位及概念定位

确定项目的发展形象,为项目定位与规划设计提供方向。 


 

3.项目功能组合及业态配比定位

主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。就是利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析,研究项目任务书对设计的合理导向,制定和论证建筑设计依据,科学地确定设计内容,并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下:

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等,产品本身的品质是最主要的策划内容。功能定位是介于城市规划与建筑设计(设计院所)之间的一项重要“断层”工作,也是我国目前养老地产业发展过程中最薄弱的环节,是养老地产市场经济发展到今天的必然产物。


4.项目开发规模与档次定位

根据项目发展主题,并结合项目所处市场背景环境,确定项目主要物业类型的开发规模与档次。


 

5.项目价值定位(含财务分析)

根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平,以及项目所在区域未来发展趋势等因素,明确项目各功能物业的价格水平。


6.价格定位

养老项目的开发、销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,项目的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、项目品质、顾客承受的价格、同类产品的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。


项目定位方法

从定价来讲,主要有几个方法:

1.类比法:所推出的项目,应清楚在同等产品中属上、中、下哪种。

2.成本法:物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度,是微利多销或高价高利润,这要根据开发商自身和市场情况确定。

3.评估法:由专业地产评估师对项目进行全方位的评估后作出定价。无论哪种,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。


定价策略

根据市场情况,合理分布各销售阶段,并制定平均销售价格表;实施后,在销售过程中视实际情况调整销售价格;推出优惠活动的时机及数量建议;楼层、朝向、配套差价;付款方式建议;售价调整与销售率及工程进度的关系。


在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略:入市时比较轻松,容易进入,能较快地启动市场。采用高价策略:为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。此法风险较大。

 

 

(本文内容来源于订阅号《特色小镇新资讯》,版权归原作者所有,如有侵权,请联系我们删除!)