康养项目的隐形成本是指投资方、养老机构管理方没有意识到、没有发现到而产生的成本。其实，大量的隐形成本在项目策划、筹备的前期就已经“埋下”，就像隐患一样!最要命的是，前期的隐形成本会固化、沉淀下来，不可更改或很难更改。深刻影响之后的运营收益。

一、规划期的隐形成本

1.投资人造成的隐形成本

康养项目投资人大多能力过人，其中一些人在其它行业取得过骄人业绩，往往会认为自己考察了解过多个康养项目就懂得康养、了解康养，便会以自己项目表象的经验来投入。

很多康养项目的投资人非常聪明，也很有能力，对问题有自己独到的见解和眼光，直觉也很准。但是，康养项目是一个超级复杂的系统工程，没有经年累月的学习与经验，是没有人可以掌握、可以驾驭。而简单的模仿、照搬，未必会做成。如果没有科学、准确的早期定位、策划、市场可研，分析并准确把握当地客源市场以及未来五年、十年、二十年的客源市场变化，找准目标客源市场，甚至拿出领先三到五年的规划设计方案及产品，那么，康养项目必败无疑。

2.定位错误造成的隐形成本

如果周边的目标消费群，与项目的居住用房设计和功能配套不匹配，势必造成房间闲置，造成资产浪费。这需要精准的市场调研与客源的测算。我们遇到这样的案例，在一个人口44万的农业型县级市，也要投资3亿元建造大型温泉康养项目，投资方还要6年收回投资。这样不顾具体客源容量，盲目跟从政府政绩要求而上马的项目，如何可以赚钱?当然，地价的升值是必然的，最后因地价升值因素投资商还是会有收益的。但就项目经营本身而言，那是必亏无疑。

3.位置偏差造成的隐形成本

很多情形下项目的位置，不是随心所愿地由自己选择的。然而，没有正确的位置，会给项目日后的经营带来麻烦。因为项目本身是有辐射圈的。项目客源，绝大部分来来自于周边区域。按车程计算，半小时交通圈为基础消费群;一小时交通圈为争取消费群;三小时消费圈为机会消费群。好的位置自会带来大量的客源。

4.策划规划设计失败造成的隐形成本

很多建筑设计师工作数年，经验确实很丰富;但对康养项目知识却没有更新。该有的功能分区却没有，不该有的却很多。说不该有的例子：如在设计之初，没有进行可研及策划定位!再比如，项目的后台功能，根本没有考虑设计进去。没有员工餐厅，没有员工更衣区和员工洗浴区，这样就导致对员工的关爱缺乏，会增加员工的情绪成本。没有满意的员工，就不会有满意的老人。这是规划设计失败造成的成本。

5.装饰设计师角度

很多设计师并不特别了解项目经营管理和老人需求，也不以满足项目经营管理和不同年龄消费人群的需要为设计理念，他们的设计往往只从投资人的角度思考问题，以能够达到老板(投资人)的满意为最终设计目标。其结果一是许多设计项目老板满意，客户却不满意。比如，有的房间面盆板下面的设计两三个抽屉，老人可能一次都不会使用，反而增加了成本。

解决办法——四方聚首，初期同谋。

四方指“投资方”、“项目顾问管理方”、“规划设计院”和“建筑设计院”。

四方在项目立项之初就聚合在一起，共同确定未来项目的市场定位、目标客源市场、项目档次、外观设计、环境设计、服务产品、内部功能分区、运营项目的比例搭配、内部的服务流线、客务流线、设备流线，等等。

康养项目设计包括功能布局及功能分区设计、总体规划与设计、建筑设计、内外景观及园林设计、室内装修设计、机电与管道系统设计、标志系统(VIS)设计、交通组织设计、管理与对客服务流线(程)设计等内容。四方协同，共谋共图，才能出合格的产品。

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